La fourniture d’un certificat de ramonage constitue une obligation souvent méconnue dans les rapports locatifs, mais son absence peut engendrer des conséquences juridiques significatives. Face à l’augmentation des litiges concernant cette problématique, il devient primordial de clarifier les responsabilités de chaque partie. Ce document juridique analyse les implications de la non-fourniture d’un certificat de ramonage dans le cadre locatif, en examinant tant la législation applicable que la jurisprudence récente. Nous aborderons les obligations des propriétaires et locataires, les recours possibles et les stratégies préventives pour éviter ce type de différend qui peut compromettre la sécurité des occupants et la relation contractuelle entre bailleurs et preneurs.
Cadre Juridique et Obligations Légales Relatives au Ramonage
Le ramonage des conduits de cheminée s’inscrit dans un cadre juridique précis, défini principalement par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) et complété par diverses dispositions du Code Civil et du Code de la Construction et de l’Habitation. Ces textes établissent les fondements des obligations incombant aux différentes parties dans une relation locative.
Selon l’article 31 du Règlement Sanitaire Départemental Type, les conduits de fumée, de ventilation et d’évacuation des gaz doivent être ramonés au moins une fois par an pour les combustibles gazeux et deux fois par an pour les combustibles solides et liquides. Cette fréquence peut varier selon les départements, certains imposant des contraintes supplémentaires dans leurs règlements spécifiques.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les exigences en matière de sécurité dans les logements, incluant implicitement les questions liées au ramonage comme élément fondamental de la prévention des risques d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone. Le décret n°2016-1104 du 11 août 2016 précise les caractéristiques minimales que doit respecter un logement décent, incluant la sécurité des installations de chauffage.
Répartition des Responsabilités entre Propriétaire et Locataire
La question centrale concernant le ramonage porte sur la détermination du responsable de cette obligation. Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, l’entretien courant des éléments d’équipement du logement incombe au locataire. Le ramonage est explicitement mentionné comme faisant partie des charges locatives.
Toutefois, cette responsabilité s’articule avec celle du propriétaire qui, en vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, doit délivrer un logement décent et maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Cela implique que le propriétaire doit s’assurer que les installations sont conformes et sécurisées avant la mise en location.
La jurisprudence a précisé cette répartition des responsabilités dans plusieurs arrêts, notamment dans une décision de la Cour de Cassation du 15 décembre 2010 (pourvoi n°09-70.538) qui affirme que le bailleur est tenu de délivrer des équipements en bon état de fonctionnement, incluant les conduits d’évacuation.
- Le propriétaire est responsable de la conformité initiale des installations
- Le locataire assume généralement l’entretien courant, dont le ramonage
- Le contrat de bail peut prévoir des dispositions spécifiques modifiant cette répartition
En pratique, cette répartition théorique des responsabilités est souvent source de conflits, notamment lorsque le certificat de ramonage n’est pas fourni ou que l’obligation n’est pas clairement stipulée dans le contrat de location. La prévention de ces litiges passe par une information claire et une documentation précise des obligations respectives dès la signature du bail.
Les Conséquences Juridiques de l’Absence de Certificat de Ramonage
L’absence de certificat de ramonage peut engendrer diverses conséquences juridiques dont la gravité varie selon les circonstances et les préjudices éventuellement subis. Cette situation constitue avant tout un manquement contractuel susceptible d’être qualifié juridiquement.
Sur le plan civil, la non-fourniture du certificat peut être considérée comme un trouble de jouissance lorsqu’elle empêche le locataire d’utiliser normalement son système de chauffage ou lorsqu’elle crée une insécurité objective. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 18 octobre 2016 (n°15/07623), les juges ont reconnu que l’absence d’entretien régulier d’une cheminée constituait un manquement aux obligations du bailleur justifiant une réduction de loyer.
Plus grave encore, en cas de sinistre lié à l’absence de ramonage (incendie, intoxication au monoxyde de carbone), la responsabilité civile de la partie défaillante peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil. Les assureurs peuvent alors refuser leur garantie ou exercer des recours contre le responsable, comme l’a confirmé la Cour de Cassation dans son arrêt du 7 février 2018 (pourvoi n°16-24.995).
Risques Assurantiels et Financiers
Les implications assurantielles sont particulièrement préoccupantes. La plupart des polices d’assurance habitation exigent que les conduits de fumée soient régulièrement ramonés conformément à la réglementation. L’absence de certificat peut constituer une exclusion de garantie en cas de sinistre.
Dans un arrêt notable du 29 mars 2017, la Cour de Cassation (pourvoi n°16-10.166) a validé le refus d’indemnisation d’un assureur suite à un incendie provoqué par un défaut de ramonage, considérant que l’assuré avait manqué à son obligation de prévention clairement stipulée dans le contrat d’assurance.
Sur le plan financier, outre les risques de non-indemnisation en cas de sinistre, l’absence de certificat peut mener à :
- Des amendes administratives pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros
- La prise en charge forcée des frais de ramonage par la partie défaillante
- Des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’autre partie
La jurisprudence montre une tendance à la sévérité envers les propriétaires qui négligent leurs obligations de sécurité. Dans une décision du Tribunal d’Instance de Paris du 5 mai 2019, un bailleur a été condamné à verser 1 500 euros de dommages et intérêts à son locataire pour avoir négligé l’entretien du système de chauffage, incluant le ramonage, causant ainsi un trouble de jouissance caractérisé pendant la période hivernale.
Ces conséquences juridiques soulignent l’importance de clarifier et de respecter les obligations relatives au ramonage dès le début de la relation locative, afin d’éviter des litiges potentiellement coûteux et préjudiciables pour toutes les parties concernées.
Procédures et Recours Face à l’Absence de Certificat
Lorsqu’un locataire ou un propriétaire constate l’absence du certificat de ramonage obligatoire, plusieurs démarches peuvent être entreprises pour régulariser la situation ou obtenir réparation du préjudice éventuel. Ces procédures s’articulent selon une gradation dans la formalisation et la contrainte.
La première étape consiste généralement en une démarche amiable. Le locataire confronté à l’absence de certificat devrait adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, rappelant l’obligation légale et demandant la régularisation de la situation dans un délai raisonnable, généralement de 15 à 30 jours. Cette mise en demeure constitue un préalable quasiment indispensable avant toute action judiciaire, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 12 janvier 2018.
Si cette première démarche reste sans effet, le recours à un médiateur peut s’avérer judicieux. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) offre un cadre institutionnel gratuit pour tenter de résoudre ce type de litige. Selon les statistiques du Ministère du Logement, environ 65% des litiges soumis aux CDC trouvent une solution négociée, évitant ainsi un contentieux judiciaire plus long et coûteux.
Actions Judiciaires Possibles
En cas d’échec des tentatives de règlement amiable, plusieurs voies judiciaires s’ouvrent aux parties :
- La saisine du juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) pour les litiges locatifs
- La procédure d’injonction de faire, particulièrement adaptée pour contraindre à l’exécution d’une obligation
- En cas d’urgence, le recours au juge des référés pour obtenir une mesure provisoire rapide
Le Code de procédure civile prévoit, dans son article 834, une procédure simplifiée d’injonction de faire particulièrement adaptée à ce type de situation. Cette procédure permet d’obtenir rapidement une décision contraignant la partie défaillante à s’exécuter, sous peine d’astreinte.
La jurisprudence récente montre que les tribunaux accordent une attention particulière aux questions de sécurité dans le logement. Dans un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 7 mars 2021, le juge a ordonné sous astreinte de 50 euros par jour de retard la fourniture du certificat de ramonage, considérant que son absence constituait un risque pour la sécurité du locataire.
Pour les situations les plus graves, notamment lorsque l’absence de ramonage crée un danger imminent, le maire peut être sollicité dans le cadre de ses pouvoirs de police administrative. L’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales lui confère la possibilité d’intervenir pour faire cesser les risques d’incendie ou d’intoxication. Certaines municipalités, comme celle de Strasbourg, ont mis en place des procédures spécifiques permettant aux locataires de signaler ce type de manquement aux services d’hygiène et de sécurité.
Il convient de noter que la charge de la preuve joue un rôle déterminant dans ces procédures. Le Tribunal de Grande Instance de Paris, dans un jugement du 12 novembre 2020, a rappelé que c’est à celui qui invoque l’obligation de ramonage non respectée d’en apporter la preuve, conformément à l’article 1353 du Code civil. La conservation des correspondances, des témoignages et de toute documentation pertinente s’avère donc fondamentale pour étayer efficacement sa demande en justice.
Prévention des Litiges et Bonnes Pratiques Contractuelles
La prévention des conflits liés au certificat de ramonage repose sur une anticipation judicieuse et une formalisation adéquate des obligations respectives. Les bonnes pratiques contractuelles permettent d’éviter la majorité des désaccords qui pourraient survenir pendant la durée du bail.
Lors de la rédaction du contrat de location, il est primordial d’inclure une clause spécifique concernant le ramonage. Cette clause doit préciser sans ambiguïté :
- La partie responsable de faire effectuer le ramonage (généralement le locataire)
- La fréquence requise selon le type de combustible utilisé
- L’obligation de conservation et de transmission du certificat
- Les conséquences du non-respect de cette obligation
La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) recommande d’accompagner cette clause d’une annexe informative rappelant les dispositions du Règlement Sanitaire Départemental applicable localement. Cette précaution permet de s’assurer que le locataire est pleinement informé de ses obligations et ne pourra prétendre les ignorer ultérieurement.
Mécanismes de Suivi et de Contrôle
Au-delà de la simple mention contractuelle, la mise en place de mécanismes de suivi contribue significativement à la prévention des litiges. Plusieurs dispositifs peuvent être envisagés :
Le calendrier d’entretien partagé constitue un outil pratique permettant aux deux parties de visualiser les échéances des obligations d’entretien, incluant le ramonage. Certaines applications mobiles spécialisées dans la gestion locative intègrent désormais des fonctionnalités de rappel automatique pour ces obligations périodiques.
La visite annuelle du logement par le propriétaire ou son mandataire peut inclure la vérification des certificats d’entretien, dont celui du ramonage. Cette pratique, encadrée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, permet un contrôle régulier sans constituer une atteinte à la jouissance paisible du locataire.
Certains bailleurs professionnels optent pour la mise en place d’un système de transmission dématérialisée des justificatifs d’entretien via une plateforme dédiée. Cette solution, adoptée notamment par des sociétés comme Foncia ou Nexity, facilite la conservation des documents et leur accessibilité en cas de litige.
Une approche proactive consiste à proposer au locataire un contrat d’entretien groupé incluant le ramonage. Bien que cette formule représente un coût supplémentaire pour le locataire, elle garantit la régularité des interventions et la conformité des certificats. Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 24 mai 2018 a validé cette pratique, considérant qu’elle ne constituait pas une clause abusive dès lors que le locataire conservait la liberté de refuser cette option.
La jurisprudence souligne l’importance de la traçabilité des échanges concernant ces obligations. Le Tribunal judiciaire de Marseille, dans un jugement du 3 février 2022, a débouté un propriétaire de sa demande de dommages et intérêts contre un locataire pour défaut de ramonage, au motif que le bailleur ne pouvait prouver avoir informé clairement le preneur de cette obligation spécifique.
La prévention passe enfin par une information claire sur les risques encourus en cas de non-respect de l’obligation de ramonage. Une communication pédagogique sur les dangers d’intoxication au monoxyde de carbone et les risques d’incendie sensibilise efficacement les locataires à l’importance de cette démarche préventive, au-delà de la simple obligation légale.
Au-delà du Conflit : Vers une Responsabilité Partagée pour la Sécurité du Logement
Les litiges relatifs au certificat de ramonage révèlent souvent une problématique plus profonde concernant la perception des responsabilités en matière de sécurité dans le logement. Dépasser la simple opposition d’intérêts entre propriétaire et locataire permet d’envisager une approche collaborative bénéfique à toutes les parties.
La question du ramonage s’inscrit dans le cadre plus large de la prévention des risques domestiques. Selon les statistiques de l’Observatoire National de la Sécurité Électrique, près de 30% des incendies domestiques sont liés à des défauts d’entretien des installations de chauffage, dont le ramonage insuffisant. Cette réalité invite à dépasser l’approche purement juridique pour considérer l’enjeu sanitaire et sécuritaire.
Les assureurs jouent un rôle croissant dans la sensibilisation aux risques liés à l’absence de ramonage. Certaines compagnies comme AXA ou MAIF ont développé des programmes incitatifs, proposant des réductions de prime pour les assurés pouvant justifier d’un entretien régulier de leurs installations. Cette approche préventive témoigne d’une évolution vers une gestion partagée des risques.
Innovations et Solutions Émergentes
Face aux difficultés récurrentes liées à la fourniture du certificat de ramonage, des solutions innovantes émergent dans le secteur immobilier :
- Les contrats d’entretien multiservices incluant automatiquement le ramonage
- Les plateformes numériques de gestion documentaire sécurisée pour les justificatifs d’entretien
- Les capteurs connectés permettant de suivre l’état des conduits et d’anticiper les besoins de ramonage
La dématérialisation des certificats de ramonage représente une avancée significative. Des entreprises comme Ramonage Service proposent désormais des attestations numériques certifiées, accessibles via un QR code et archivées sur une blockchain sécurisée. Cette innovation répond aux problématiques de perte de document et facilite les vérifications lors des états des lieux.
Sur le plan collectif, des initiatives locales méritent d’être soulignées. Certaines collectivités territoriales, comme la Métropole de Lyon, ont mis en place des campagnes de sensibilisation et des services de médiation spécifiques pour les litiges liés à l’entretien des logements. Ces dispositifs permettent souvent de résoudre les conflits en amont de la judiciarisation.
La formation des acteurs constitue un levier majeur d’amélioration. Des organisations comme l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) développent des modules de formation à destination des propriétaires et des locataires pour clarifier leurs droits et obligations. Ces initiatives pédagogiques contribuent à une meilleure compréhension des enjeux et à une responsabilisation accrue des parties.
L’évolution de la législation témoigne d’une prise de conscience croissante des pouvoirs publics. Le projet de réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) envisage d’intégrer un volet relatif à l’entretien des installations, dont le ramonage. Cette approche holistique permettrait une meilleure visibilité des obligations d’entretien dès l’entrée dans les lieux.
Enfin, la jurisprudence récente montre une tendance à la recherche d’équilibre dans la répartition des responsabilités. Un arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 17 septembre 2021 a ainsi considéré que, si l’obligation d’entretien incombe principalement au locataire, le propriétaire conserve un devoir de vigilance et d’information qui engage sa responsabilité en cas de défaillance manifeste.
Cette vision renouvelée des rapports locatifs autour de la question du ramonage s’inscrit dans une tendance plus large de responsabilisation partagée en matière de sécurité du logement, où la prévention des risques devient un objectif commun au-delà des strictes obligations contractuelles.
FAQ : Questions Fréquentes sur le Certificat de Ramonage et les Troubles Locatifs
Qui doit payer le ramonage : le propriétaire ou le locataire ?
En principe, le coût du ramonage incombe au locataire car il s’agit d’un entretien courant défini comme charge locative par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Toutefois, le contrat de bail peut prévoir des dispositions différentes. Dans les copropriétés avec chauffage collectif, le ramonage fait généralement partie des charges communes réparties entre tous les occupants selon les tantièmes. Un arrêt de la Cour de Cassation du 19 mars 2013 (pourvoi n°12-13.259) a confirmé cette répartition des charges, tout en précisant que le bailleur reste responsable de la conformité initiale des installations.
Quelle est la fréquence obligatoire du ramonage ?
La fréquence légale de ramonage varie selon le type de combustible utilisé et les dispositions du Règlement Sanitaire Départemental applicable localement. En règle générale :
- Pour les combustibles solides (bois, charbon) : deux fois par an, dont une pendant la période d’utilisation
- Pour les combustibles liquides (fioul) : deux fois par an
- Pour les combustibles gazeux (gaz naturel, propane) : une fois par an
Certains départements peuvent imposer des fréquences plus élevées, notamment dans les zones montagneuses où l’utilisation du chauffage est plus intensive. Le Tribunal d’Instance de Chambéry, dans un jugement du 15 novembre 2019, a rappelé que la méconnaissance des dispositions spécifiques du règlement départemental ne dispense pas de leur respect.
Comment procéder si mon locataire refuse de faire ramoner la cheminée ?
Face au refus d’un locataire de procéder au ramonage obligatoire, le propriétaire dispose de plusieurs recours progressifs :
1. Adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l’obligation légale et les risques encourus
2. Proposer de mandater lui-même un professionnel dont le coût sera refacturé au locataire, conformément à la jurisprudence établie par la Cour d’appel de Paris du 3 avril 2018
3. En cas de persistance du refus, saisir la Commission Départementale de Conciliation pour tenter une médiation
4. En dernier recours, engager une procédure judiciaire pouvant aboutir à une injonction de faire sous astreinte, voire à la résiliation du bail pour non-respect des obligations du locataire si le manquement est grave et répété
Le Tribunal judiciaire de Grenoble, dans une décision du 5 mai 2020, a validé la démarche d’un propriétaire ayant fait intervenir un ramoneur après plusieurs relances infructueuses et ayant déduit les frais du dépôt de garantie, considérant qu’il s’agissait d’une mesure proportionnée face au risque encouru.
Le défaut de ramonage peut-il justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?
La retenue sur le dépôt de garantie pour défaut de ramonage est possible sous certaines conditions strictes. Pour être valable, cette retenue doit :
- Correspondre à une obligation clairement mentionnée dans le bail
- Être justifiée par l’absence prouvée de ramonage pendant la période locative
- Être proportionnée au coût réel de la prestation de ramonage
Le propriétaire doit fournir des justificatifs précis (devis, facture) du coût engendré par ce manquement. La jurisprudence est relativement favorable aux propriétaires sur ce point, comme l’illustre un jugement du Tribunal d’Instance de Toulouse du 12 janvier 2021 qui a validé une retenue de 180 euros correspondant au coût du ramonage non effectué par le locataire sortant.
Toutefois, une décision du Tribunal d’Instance de Montpellier du 8 mars 2020 a invalidé une retenue forfaitaire excessive de 350 euros qui dépassait manifestement le coût réel de la prestation, rappelant le principe de proportionnalité qui doit guider ces retenues.
L’absence de certificat de ramonage constitue-t-elle un motif valable de refus d’assurance ?
Les assureurs peuvent légitimement invoquer l’absence de certificat de ramonage pour refuser leur garantie en cas de sinistre lié à ce défaut d’entretien. Cette position est régulièrement confirmée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour de Cassation du 12 avril 2018 (pourvoi n°17-17.398) qui a validé le refus d’indemnisation d’un assureur suite à un incendie provoqué par un feu de cheminée, le propriétaire n’ayant pu produire aucun justificatif de ramonage pour les deux années précédentes.
Toutefois, le refus d’assurance doit être proportionné et justifié par un lien causal entre le défaut de ramonage et le sinistre. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 29 juin 2019, a condamné un assureur qui avait refusé sa garantie pour un dégât des eaux sans rapport avec l’état du conduit de cheminée, considérant qu’il s’agissait d’une application abusive de la clause d’exclusion.
Pour le propriétaire bailleur, la prudence recommande d’inclure dans le contrat de location une clause obligeant le locataire à justifier d’une assurance habitation couvrant spécifiquement les risques liés aux installations de chauffage, et précisant l’obligation de ramonage régulier comme condition de maintien de cette garantie.