Vendre une résidence en exclusivité signifie confier sa vente à une seule agence immobilière, par un mandat exclusif. En contrepartie, l'agence s'engage en principe à un effort commercial renforcé. La loi Hoguet encadre ce contrat : il doit être écrit, limité dans le temps, et il peut être résilié avec un préavis de quinze jours après une période initiale de trois mois. Avant de signer, il faut lire les clauses qui limitent votre liberté de vendre vous-même.
Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif
- Mandat simple : vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et vendre vous-même. Seule l'agence qui trouve l'acheteur est rémunérée.
- Mandat exclusif : une seule agence est chargée de la vente pendant la durée convenue. Selon sa rédaction, il peut vous interdire de vendre directement à un acheteur trouvé par vos soins, ou vous obliger à verser une indemnité si vous le faites.
- Mandat semi-exclusif : une seule agence, mais vous gardez le droit de vendre vous-même sans commission.
La lecture de la clause d'exclusivité est donc déterminante : c'est elle qui dit si vous pouvez encore vendre à un voisin ou à un ami pendant la durée du mandat.
Ce que la loi impose au mandat exclusif
Le mandat doit être écrit, numéroté et inscrit au registre des mandats de l'agence. Il précise le prix de vente, les honoraires et qui les paie, ainsi que sa durée. La clause d'exclusivité doit être mentionnée de manière très apparente. Après trois mois, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de quinze jours. Un mandat signé hors de l'agence, à votre domicile par exemple, ouvre en outre un délai de rétractation de quatorze jours.
Les engagements de l'agence
Un bon mandat exclusif détaille les actions promises : diffusion sur les portails, photos professionnelles, visites virtuelles, compte rendu régulier des visites et des offres. Demandez que ces engagements figurent par écrit. Ils vous serviront de point d'appui si l'agence reste passive, et justifient une résiliation à l'issue des trois premiers mois.
Les honoraires
L'agence n'est rémunérée que si la vente est conclue par un acte authentique chez le notaire, sauf clause pénale prévue en cas de manquement du vendeur. Les honoraires sont fixés librement mais doivent correspondre au barème affiché en agence. Vérifiez qui les supporte (vendeur ou acquéreur), car cela modifie le prix affiché dans l'annonce.
Les pièges à éviter
- La clause pénale : elle prévoit une indemnité si vous vendez sans l'agence pendant l'exclusivité ou si vous refusez une offre au prix du mandat. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive.
- La reconduction : un mandat ne peut pas être reconduit tacitement sans limite ; sa durée totale doit être indiquée.
- La clause de suite : après la fin du mandat, elle permet à l'agence de réclamer sa commission si vous vendez à un acheteur qu'elle vous a présenté, pendant une durée limitée prévue au contrat.
- Le prix surestimé : une agence qui promet un prix élevé pour obtenir l'exclusivité risque de laisser le bien s'enliser sur le marché.
Résidence principale, secondaire ou de prestige
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Celle d'une résidence secondaire est imposable, avec des abattements selon la durée de détention, et une surtaxe au-delà d'un certain montant de plus-value. Pour un bien d'exception, la discrétion est souvent un argument de l'exclusivité : l'agence présente le bien à une clientèle sélectionnée, sans publicité large. Encadrez alors précisément ce mode de commercialisation dans le mandat.
En cas de litige avec l'agence
Commencez par un courrier recommandé rappelant les engagements écrits. Si le différend porte sur une commission réclamée ou une clause pénale, un avocat en droit immobilier vérifie la validité du mandat : un mandat irrégulier (mentions manquantes, absence de numéro au registre, durée non précisée) peut priver l'agence de tout droit à rémunération. Un médiateur de la consommation peut aussi être saisi avant toute action en justice.
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